Önalım (Şufa) Hakkı Nedir? Bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin belirli paylarla mülkiyet hakkına sahip olması durumu paylı mülkiyet olarak ifade edilir. Uygulamada hisseli tapu şeklinde de karşımıza çıkmaktadır. Paylı mülkiyette her paydaşın sahip olduğu pay oranı belirli olup, taşınmaz üzerindeki hak ve yetkileri bu oran çerçevesinde değerlendirilir. Taraflar arasında farklı bir düzenleme bulunmadığı sürece payların eşit olduğu kabul edilir. Örneğin arsa, ev, tarla gibi taşınmazların dört kardeş adına aksine bir anlaşma yoksa eşit oranlarda hisselere ayrılarak tapuya kaydedilmesi halinde her hissedar arsanın tamamı üzerinde 1/4 oranında hak sahibi olacaktır. Hissedarlardan birisinin payını üçüncü kişiye satması durumunda diğer pay hakkı sahibine o taşınmazı öncelikle satın alma yetkisi veren yenilik doğurucu hakka önalım hakkı diğer adıyla şufa hakkı denir. Önalım hakkı paydaşlar tarafından kullanılacağı gibi sözleşme ile üçüncü bir kişiye de tanınabilir. Bu noktada önalım hakkı ikiye ayrılır: Sözleşmeden doğan önalım hakkı ve kanundan doğan (yasal önalım hakkı) önalım hakkıdır. Yasal önalım hakkı Yasal önalım hakkı Türk Medeni Kanunu’nun 732.maddesinde düzenlenmiştir. Paydaşlardan biri eğer payının bir kısmını veya tamamını üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer paydaşlara öncelikli satın alma imkânı tanıyan yenilik doğurucu bir haktır. Bu hak, paydaşların taşınmaza yabancı kişilerin ortak olmasını önlemeyi amaçlayan koruyucu nitelikte bir hükümdür. Önalım hakkı ancak dava açılarak kullanılabilir. Her paydaşın yasal önalım hakkı vardır ve bunun için bir sözleşme veya tapu şerhi gerekmez. Sözleşmeden doğan önalım hakkı Sözleşmeden doğan ön alım hakkı Türk Medeni Kanunu’nun 735.maddesinde şu şekilde düzenlenmiştir; Sözleşmeden doğan önalım hakkı, yalnızca kanundan kaynaklanan bir hak olmayıp tarafların karşılıklı iradesiyle sözleşme yoluyla da kurulabilmektedir. Bu durumda kişi, başka bir kişiye belirli bir taşınmaz payı üzerinde önalım hakkı tanıyabilir ve bu şekilde yapılan anlaşma önalım sözleşmesi olarak adlandırılır. Bahse konu sözleşme, kanunen resmi şekil şartına tabi tutulmamış olup yazılı şekilde yapılması yeterli kabul edilmektedir. Ancak bu hakkın üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi, tapu siciline şerh edilmesi zorunludur. 2026 Yılındaki Yasal Değişiklik: 11. Yargı Paketi kapsamında yapılan değişiklikle, TMK’nın 734. maddesinde köklü değişiklikler olmuştur. Bu değişiklik ile önalım hakkının kullanımını etkileyen dört temel başlık altında değişiklik gündeme gelmişitr: Devlet İhale Kanunu Kapsamındaki Satışlar Ve Cebri Arttırma da Önalım: Önalım hakkına ilişkin yapılan yeni yasal düzenlemeyle birlikte, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında gerçekleştirilen satış işlemleri ile cebri artırma sonucunda gerçekleşen satışlar ön alım hakkının uygulanma alanı dışında bırakılmıştır. Yeni düzenlemeden önce cebri icra yoluyla satışlarda uygulanan bu kural , yapılan değişiklikle kamu idareleri tarafından ihale usulüyle yapılan satışlarda da geçerli hale gelmiştir. Derdest Davalara Uygulama: Kanun, yeni hükümlerin yürürlük tarihinde devam eden (derdest) davalarda da uygulanacağını belirtmiştir. Bu durum, devam eden yargılamalarda tarafların hukuki durumunu doğrudan etkileyebilecek niteliktedir. Rayiç Bedel Esası: 11. Yargı Paketindeki yeni düzenlemede önalım hakkı sahibi, artık satış sözleşmesinde belirtilen bedel yerine taşınmazın güncel piyasa rayiç değerini esas alarak bu bedeli nakden depo etmek zorundadır . Kanun hükmünde açıkça beirtmektedir; Madde 734- Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. (Değişik ikinci fıkra:24/12/2025-7571/36 md.) Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir. Maddenin ikinci fıkrasında , önalım bedelinin depo edilmesine ilişkin uygulamada kabul edilen esasları kanuni güvence altına almıştır. Buna göre, önalım hakkı sahibi satış bedeli ile alıcıya ait tapu giderlerini hâkim tarafından takdir edilen süre içinde ve takdir edilen yere nakden depo etmekle yükümlüdür. Düzenleme ile banka teminat mektubu yoluyla tevdi uygulamasına son verilmiş; bedelin yalnızca nakden yatırılması şartı benimsenmiştir. Dava Sürelerinin Kısaltılması: Önalım davasının açılması için öngörülen hak düşürücü süreler yeniden düzenlenmiştir. Bu düzenlemeyle , paydaşın satış işlemini öğrenmesinden itibaren dava açması için öngörülen süreler daha kısa hale getirilmiş olup, bu sürelerin kaçırılması halinde önalım hakkı ortadan kalkmaktadır. Bu nedenle süre takibi, uygulamada büyük önem taşımaktadır. Hak kaybına uğramamak için avukatlık ofisimizden danışmanlık alabilirsiniz. Önalım hakkına ilişkin bu yeni düzenlemeler, uygulamada ciddi değişikliklere sebebiyet verdiğinden , hak kaybı yaşanmaması adına süreçlerin dikkatle takip edilmesi önem arz etmektedir. Hangi Hallerde Önalım Hakkı Kullanılmaz Paydaşlar arasındaki satış işlemi:Önalım hakkının doğabilmesi için paylı mülkiyet halindeki taşınmaz payının paydaşlar dışında üçüncü bir kişiye satılması gerekir. Paydaşlar arasında gerçekleştirilen pay satışlarında yasal önalım hakkı doğmaz. Elbirliği Mülkiyetinde Önalım Hakkı Yasal önalım hakkı, yalnızca paylı mülkiyette söz konusu olup elbirliği mülkiyetinde uygulanmaz.Elbirliği mülkiyetinde yasal önalım hakkı kullanılamaz; çünkü bu mülkiyet türünde bağımsız ve belirli paylar mevcut değildir. Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüşmesi için tüm maliklerin onayıyla tapudan işlem yapılabilir veya mirasçılardan birinin talebiyle Sulh Hukuk Mahkemesinde ‘elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi’ davası açılabilir. Eğer mirasçılar arasında anlaşmazlık varsa, o zaman “ortaklığın giderilmesi” davası açılmalıdır. Bağış Halinde Önalım: Devir işleminin bir satış olmaması halinde ; bağışlama veya trampa (mal değişimi) gibi yollarla gerçekleşmesi hâlinde önalım hakkı doğmaz. Bağışlama işleminde muvazaa olduğunu düşünüyorsanız Şentürk & Dündar Avukatlık Bürosuyla iletişime geçerek deneyim sahibi avukatlarımızdan danışmanlık hizmeti alabilirsiz. Feragat Edilmesi: Paydaşın resmi şekilde önalım hakkından vazgeçip bu durumu tapuya şerh ettirmesi veya bir satış sözleşmesi için yazılı şekilde feragat ettiğini beyan etmesi halinde önalım hakkı sona ermektedir. Hak Düşürücü Sürelerin Düşmesi: Satış işleminin alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla paydaşa bildirilmesinden itibaren 3 ay ve her halde satış tarihinden itibaren 11.Yargı Paketiyle güncellenen 1 yılık süre içinde dava açılmazsa hak düşürücü süre geçmiş olur. Bu nedenle de önalım hakkı kullanılamaz. Cebri Artırma Yoluyla Yapılan Satışlarda Önalım Hakkı: Paylı mülkiyet halinde taşınmazlarda yasal önalım hakkı, kural olarak payın üçüncü kişilere satılması hâlinde kullanılabilmektedir. Ancak cebri artırma yoluyla gerçekleştirilen satışlar bu kapsamın dışında tutulmuştur. Zira cebri artırma, tarafların serbest iradesine dayanmayan , kamu gücünün kullanılmasıyla gerçekleşen bir satış türüdür. Bu sebeple, Türk Medeni Kanunu’nun 733. Maddesinde açıkça cebri artırma yoluyla yapılan satışlarda önalım hakkının kullanılamayacağı ifade edilmiştir.