Eşya hukuku, kişilerin eşya üzerindeki hakimiyet ilişkilerini düzenleyen bir özel hukuk dalıdır. Eşya kavramı ise hukukumuzda üzerinde bireysel hakimiyet sağlanabilecek, sınırlandırılabilir, iktisadi bir değer taşıyan şahıs dışı cismani varlıklar olarak tanımlanır. Eşya çeşitleri hukukumuzda taşınır-taşınmaz, misli-misli olmayan, basit-bileşik, sahipli-sahipsiz olmak üzere bölümlere ayrılır. Eşya hukuku ise kişiler ile eşyalar arasındaki doğrudan doğruya “hakimiyet ilişkisini” düzenleyen hukuk dalıdır. Bu hakimiyet ilişkisi bir hakka dayanıyorsa “ayni haklar”, bir hakka dayanmıyor, sadece fiili bir durumdan ibaret kalıyorsa “zilyetlik” denir.

AYNİ HAKLAR

Ayni haklar herkese karşı ileri sürülebilen mutlak haklardandır. Bu sebeple kimin hangi eşya üzerinde ne gibi ayni haklara sahip olduğunun başkaları tarafından açıkça anlaşılması gerekir. Buna “aleniyet ilkesi”, ayni hakların kamuya açık olması ilkesi denir. Taşınmazlarda bu “tapu sicili”, taşınırlarda “zilyetlik” vasıtasıyle sağlanmaktadır. Taşınmazlarda tapuda mal kimin adına kayıtlı ise tapuya güvenilirlik ilkesi gereği o kişi malın sahibidir. Aksini iddia eden kanıtlamak zorundadır. Aynı şekilde bir taşınırın zilyedi de, o malın sahibi kabul edilir. Aksini iddia eden ispatlamakla yükümlüdür.

Ayni haklar eşya üzerinde sağladığı yetkiye göre mülkiyet ve sınırlı ayni haklar olmak üzere ikiye ayrılır.

Mülkiyet, sahibine hakkın konusu olan mal üzerinde, hukuk düzeninin sınırları içinde dilediği gibi malı kullanma, maldan yararlanma ve mal üzerinde tasarrufta bulunma yetkileri sağlayan ayni hakka denir.

Sınırlı ayni haklar ise mülkiyet hakkının sahibine bahşettiği üç temel yetkiden (kullanma, yararlanma, tasarruf) bir bölümünü içeren haklar sınırlı ayni hak olarak nitelendirilir. Sınırlı ayni haklar; İrtifak hakları, taşınmaz yükü ve rehin hakları olmak üzere üçe ayrılır.

ZİLYETLİK

Zilyetlik, maddi bir mal üzerinde, malikin veya malik olmayan üçüncü bir kişinin icra ettiği fiili bir hakimiyet olup, bu hakimiyet bir hak değil yalnızca kendisine bir takım hukuki sonuçlar bağlanmış fiili bir durumdur. Zilyetlik taşınır mallar üzerindeki haklarda aleniyet sağlar. Zilyetlik aynı zamanda ayni hakların kazanılmasına da hizmet eder: Taşınırların  ihraz yoluyla kazanılmasına hizmet eder. TMK’ya göre “sahipsiz bir taşınırı malik olmak iradesiyle zilyetliğine geçiren kimse, onun maliki olur”, “Başkasının taşınır bir malını davasız ve aralıksız 5 yıl iyiniyetle zilyetliğinde bulunduran kimse zamanaşımı yoluyla o taşınırın maliki olur”. Taşınmazlarda ise işgal yoluyla kazanma, tapu kütüğüne kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetinin işgal yoluyla kazanılması, ancak kaydının malikinin istemiyle terkin edilmiş olmasına bağlıdır. Geçerli ve hukuki bir sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak 10 yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.

TAPU SİCİLİ

Tapu sicili, taşınmazlar üzerinde mevcut hakları açıklamak, bunların tesisini ve devirlerini sağlamak için devlet tarafından ve devletin sorumluluğu altında tutulan, kamuya açık resmi sicillerdir.

Tapu sicilinin unsurlarını ana siciller ve yardımcı siciller olmak üzere ikiye ayırarak inceleyebilir. Ana siciller; tapu kütüğü,kat mülkiyeti kütüğü, yevmiye defteri ve planlardır. Yardımcı siciller ise mal sahipleri sicili, aziller sicili,düzeltmeler sicili,kamu orta malları sicili olmak üzere ayrılır.

Hukukumuzda “tapu siciline güven ilkesi” geçerlidir. Bu ilkeye göre, tapu sicilinde yer alan bir kayıt gerçeğe uygun olmasa dahi bu kayda güvenerek malik olan kişiden ayni hak kazanan kişinin bu kazanımı mutlak olarak korunur.

Tescil yapılabilecek haklar; mülkiyet, irtifak hakları ve taşınmaz yükleri, rehin haklarıdır. Tescilin yapılabilmesi geçerli bir tescil talebine ve talepte bulunan kişinin bu talebi yapmaya yetkili olduğunu belgelendirmesine bağlıdır.

Şentürk&Dündar Avukatlık Bürosu’nun siz değerli müvekkillerimize Eşya Hukuku uygulamaları kapsamında verdiğimiz başlıca hizmetlerimiz;

Zilyetlik davaları

Ecrimisil davaları

Elatmanın önlenmesi (müdahalenin men-i)  davaları

Her türlü irtifak hakkının kurulmasına ilişkin davalar

İstihkak davaları

İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) davaları

Önalım (şüfa) davaları

Tapu iptal ve tescil davaları

Tapu Müdürlüğü ile kişiler arasındaki davalar

Tapu kayıtlarında mevcut hataların düzeltilmesine yönelik davalar

Kamulaştırma Davaları

Arazilerin planlamasından ve ruhsat için gerekli izinlerin verilmemesinden doğan davalar

Taşınır ve taşınmaz malların devri, satışı ve bunlara dair sözeşmelerden doğan davalar

İpotek ve rehin tesisi ile bunların fekkinden doğan davalar